廣州某樓盤(pán)（資料圖）

提供“賣一買一”一條龍服務(wù)，涉及10個(gè)行政區(qū)的140多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目

羊城晚報(bào)全媒體記者 徐煒倫 陳玉霞

5月22日，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)正式推出全市住房“以舊換新”活動(dòng)倡議書(shū)，活動(dòng)首批共發(fā)動(dòng)全市122個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目和12家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與?；顒?dòng)預(yù)計(jì)持續(xù)半年時(shí)間（2024年5月25日至11月24日），旨在加快廣州市一二手商品住房流通，提升交易便利度和通暢度，降低交易成本，更好滿足居民剛性和多樣化改善性住房需求。

此前，5月15日，廣州市花都區(qū)已率先在區(qū)域范圍內(nèi)開(kāi)啟住房“以舊換新”，共25個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目參與。加上此次項(xiàng)目名單，廣州全市合計(jì)已有140多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可提供住房“以舊換新”服務(wù)。

“換新”可選樓盤(pán)較多

據(jù)介紹，廣州市住房“以舊換新”活動(dòng)的參與對(duì)象主要由換房人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)組成。其中，換房人以自愿原則參與“以舊換新”活動(dòng)，是計(jì)劃出售所持二手商品住房（舊房）并在廣州市內(nèi)購(gòu)買新建商品住房（新房）的消費(fèi)者。

從122個(gè)參與“以舊換新”的樓盤(pán)項(xiàng)目名單來(lái)看，除越秀區(qū)外，廣州其余10個(gè)行政區(qū)均有項(xiàng)目參與，項(xiàng)目單價(jià)從“1萬(wàn)多元”至“10多萬(wàn)元”不等，分布區(qū)域廣泛、住宅類型豐富，可以滿足多元消費(fèi)者的換房需求。

廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，參與本次活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)名積極，其中以國(guó)企、央企項(xiàng)目居多，另有不少民營(yíng)企業(yè)項(xiàng)目。參與活動(dòng)的中介機(jī)構(gòu)實(shí)力雄厚，平日占市場(chǎng)交易份額較大，是推動(dòng)一二手市場(chǎng)加快循環(huán)的主力軍。

根據(jù)參與活動(dòng)規(guī)則，“以舊換新”的第一步是換房人通過(guò)項(xiàng)目名單（可在廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)微信公眾號(hào)查詢），聯(lián)系相關(guān)企業(yè)或前往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名。隨后，換房人在參與“以舊換新”活動(dòng)的新建商品住房項(xiàng)目中選購(gòu)新房，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，繳納新房訂金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在約定期限內(nèi)（建議不少于90天）鎖定換房人認(rèn)購(gòu)的新房房源。

參與活動(dòng)的關(guān)鍵一步則是舊房成功售出與否。與花都區(qū)住房“以舊換新”政策要求房企、中介機(jī)構(gòu)與換房人簽訂三方協(xié)議不同的是，廣州全市“以舊換新”活動(dòng)中，房企、中介機(jī)構(gòu)可共同與換房人商議“出售舊房”的服務(wù)方案，換房人也可自行聯(lián)系參與活動(dòng)的中介機(jī)構(gòu)掛牌出售舊房。隨后，中介機(jī)構(gòu)積極通過(guò)各種線上、線下渠道對(duì)換房人的舊房進(jìn)行優(yōu)先展示和推薦。

若換房人的舊房在約定期限內(nèi)成功售出，換房人與房企按約定繼續(xù)完成新房交易手續(xù)，此前繳納的訂金轉(zhuǎn)為首付款部分；若舊房未能在約定期限內(nèi)售出，換房人與房企按約定解除新房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，房企應(yīng)當(dāng)無(wú)條件退還訂金，換房人無(wú)需承擔(dān)任何違約責(zé)任。

據(jù)了解，此前，部分知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，如越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展等，已率先與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手，啟動(dòng)品牌“以舊換新”活動(dòng)。此次廣州全市范圍內(nèi)的住房“以舊換新”活動(dòng)，繼續(xù)發(fā)揮民間資本和社會(huì)力量?jī)?yōu)勢(shì)，以企業(yè)推動(dòng)政府，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)力量先動(dòng)起來(lái)。

縮短新舊住房交易周期

當(dāng)前，上海、深圳、成都、南京等多個(gè)大中城市已啟動(dòng)住房“以舊換新”活動(dòng)，其有何利好？廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、深圳世聯(lián)行集團(tuán)首席技術(shù)官黎振偉表示，住房“以舊換新”激發(fā)了業(yè)主、房企和中介機(jī)構(gòu)各方的積極性，特別是激發(fā)了業(yè)主換新的購(gòu)房意愿，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)合幫助業(yè)主銷售舊房，可以進(jìn)一步加快商品房在市場(chǎng)上流通，打通一二手市場(chǎng)的壁壘。

“專業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)合賣房，遠(yuǎn)比業(yè)主個(gè)人賣房要快得多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為保障業(yè)主未來(lái)有足夠資金買新房，會(huì)盡力為業(yè)主以合理價(jià)格出售舊房，而不會(huì)實(shí)施壓價(jià)銷售。”黎振偉介紹，為了縮短交易周期，房企與中介機(jī)構(gòu)發(fā)揮各自擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，可以為業(yè)主提供舊房整飾、多渠道銷售、新房咨詢、市場(chǎng)比價(jià)等“一條龍”服務(wù)，讓新舊住房交易無(wú)縫對(duì)接，讓業(yè)主們升級(jí)住房品質(zhì)更方便、更安全、更快捷。

據(jù)介紹，參與“以舊換新”考驗(yàn)著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，參與活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將成立專門(mén)服務(wù)“以舊換新”的團(tuán)隊(duì)，制定各自與業(yè)主和中介之間的優(yōu)惠政策，通過(guò)與房企和中介機(jī)構(gòu)的無(wú)縫對(duì)接，業(yè)主們還可以更加清晰透明地了解一二手房的市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)購(gòu)房做出更加科學(xué)理性的決定。

廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)后續(xù)還將繼續(xù)增加參與“以舊換新”的項(xiàng)目和機(jī)構(gòu)，完善住房“以舊換新”服務(wù)。

合同設(shè)計(jì)需更加清晰

廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，住房“以舊換新”涉及買賣中介三方，且一二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)交易，這一新生事物在交易流程、法律風(fēng)險(xiǎn)、合同履約等方面存在新的情形，需要多方進(jìn)一步探索完善。

廣州市人民政府外聘法律顧問(wèn)、廣東華憲潤(rùn)科律師事務(wù)所首席合伙人龔軍偉認(rèn)為，雖然住房“以舊換新”沒(méi)有創(chuàng)造新的法律關(guān)系，但此類活動(dòng)將之前彼此獨(dú)立“賣一、買一”兩個(gè)交易流程合二為一，且形成最終交易的條件和前提，這樣的交易較之前而言更為復(fù)雜。

對(duì)此，龔軍偉提出兩點(diǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)提示和建議。一是交易合同設(shè)計(jì)問(wèn)題。在住房“以舊換新”活動(dòng)中，銷售舊房成為購(gòu)買新房的前提條件，售舊買新兩個(gè)行為結(jié)合起來(lái)成為“兩步走”的整合交易內(nèi)容。交易流程復(fù)雜了，就需要更加清晰的合同設(shè)計(jì)，以及各方更加清晰的權(quán)利、義務(wù)。

二是銷售權(quán)益交割問(wèn)題。合同履行過(guò)程中，如舊房未成功銷售，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)無(wú)條件退還購(gòu)房者訂金，為防范風(fēng)險(xiǎn)，建議購(gòu)房者選擇實(shí)力雄厚的企業(yè)，信用評(píng)級(jí)高、業(yè)界口碑好的中介機(jī)構(gòu)。特別是購(gòu)房人自己要把整個(gè)流程梳理清楚，維護(hù)好自身的合法權(quán)益。